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Qu'est-ce que le certificat énergétique des bâtiments ?
Certificat PEB à Bruxelles, CPE en Wallonie et EPC en Flandre. Trois abréviations différentes derrière lesquelles se cache le même concept : la performance énergétique du bâtiment. Comme vous allez le voir, ce document officiel constitue véritablement la carte d'identité de votre logement dans le domaine de l'énergie.
À quoi sert le certificat PEB ?
Pour vous donner une idée concrète, il équivaut au système des labels énergétiques des électroménagers. Comme lui, il propose une échelle de classification commençant à la lettre A (bâtiment très économe) et finissant à la lettre G (bâtiment très énergivore). Grâce au certificat PEB, il devient possible de comparer la performance énergétique des logements. Pour déterminer cette notion, une méthode de calcul a bien sûr été pensée. Elle prend en compte la performance de l'enveloppe du bâtiment, c'est-à-dire l'isolation thermique, et des différentes installations. Sont ainsi repris le chauffage électrique et/ou au gaz, l'eau chaude sanitaire, la ventilation et bien d'autres éléments encore. Plus précisément, ce certificat indique la performance énergétique d'une unité PEB (par exemple, d'une maison unifamiliale, d'un appartement…). Il l'exprime en utilisant différents facteurs tels que la classe énergétique, la consommation totale mais aussi spécifique d'énergie primaire, l'énergie renouvelable, la quantité de CO2 … Ce certificat peut également formuler des recommandations pour améliorer la performance.
Quand faut-il disposer d'un certificat PEB ?
En Région wallonne
Depuis le 1er mai 2015
Le certificat PEB, dont la durée de validité est de 10 ans, est obligatoire dans plusieurs cas : 1. Le certificat PEB doit obligatoirement être disponible lors d'une vente ou d'une location. Cependant, à chaque règle son exception : si le bâtiment est acheté et destiné à être détruit, la situation est en effet différente. Dans ce cas, il faut transmettre l'accusé de réception de la demande de permis de démolir avec la convention de vente. Attention, le certificat PEB doit être réalisé avant que le logement soit mis en vente ou proposé à la location. Pourquoi ? Pour respecter les obligations concernant la publicité. Vous vous demandez ce que nous voulons dire par là ? Tant mieux, arrive justement le moment où nous allons nous intéresser aux modalités qui s'appliquent aux annonces. 2. Dans le but d'informer au maximum les futurs propriétaires et locataires, les indicateurs PEB doivent obligatoirement figurer depuis le 1er janvier 2015 dans les publicités de vente et de location. Soyez donc attentif à leur présence si vous vous apprêtez à entreprendre une transaction immobilière. Les indicateurs PEB qui doivent être indiqués dans les annonces sont :
- Le code unique (c'est le numéro d'identification du certificat PEB) ;
- La consommation totale d'énergie primaire exprimée en kWh par an ;
- La consommation spécifique d'énergie primaire, en kWh/m2 par an ;
- La classe énergétique (ou "label" si vous préférez).
3. Le certificat PEB doit être porté à la connaissance de l'acquéreur en lui transmettant le document original ou du locataire en lui communiquant une copie. Attention, cette démarche doit être effectuée avant la signature de la convention de vente ou de location. Cette dernière doit d'ailleurs faire état du respect de cette formalité. 4. Les sanctions en cas d'absence du certificat PEB sont reprises ci-dessous :
- Si aucun certificat PEB valable n'est disponible lors de la mise en vente ou en location, la sanction consiste en une amende administrative forfaitaire de 1 000 euros ;
- Si les indicateurs PEB ne sont pas communiqués dans une publicité, la sanction consiste en une amende administrative forfaitaire de 500 euros ;
- Si le certificat PEB n'est pas transmis selon les règles, la sanction consiste une amende administrative forfaitaire de 500 euros.
Ancien système (du 1er juin 2010 au 1er mai 2015)
Pour rappel, le certificat PEB était à ce moment-là obligatoire dans le cadre d'un transfert de droit réel (relatif à la propriété, nue-propriété, usufruit...) ou de droit personnel de jouissance (c'est-à-dire le bail). Différentes exceptions étaient aussi d'application mais nous vous épargnons les détails maintenant que ce système n'est plus valable. Par ailleurs, tout comme actuellement, le certificat PEB devait être porté à la connaissance de l'acquéreur en lui transmettant le document original ou du locataire en lui communiquant une copie. Cette démarche devait toutefois être effectuée au plus tard au moment de la signature de la convention de vente ou de location. En termes de sanction, l'absence de certificat PEB donnait lieu à une amende administrative de 2 euros par m3 de volume construit.
En Région de Bruxelles-Capitale
Là aussi, le certificat PEB est valable 10 ans tant qu'aucun changement ne vient altérer les caractéristiques énergétiques du logement (par exemple, un changement de chaudière à gaz). Si une modification est apportée, le certificat PEB devra alors être actualisé avant de procéder à une nouvelle transaction immobilière. C'est depuis 2011 que tout bâtiment bruxellois doit être doté d'un certificat PEB pour pouvoir être proposé à la vente ou la location. Les obligations liées à la présence de ce document rejoignent celles à respecter en Wallonie. 1. Dans le cas d’une location :
- Les publicités doivent indiquer la classe énergétique (de A à G) tout comme l'émission de CO2 inscrits sur le certificat PEB ;
- Lors de la signature du bail, une copie du certificat PEB doit être communiquée au locataire. Si celui-ci ne dispose pas d'un exemplaire, le propriétaire risque une sanction pénale qui peut devenir une amende administrative ;
- Le bail doit mentionner la classification PEB et les émissions de CO2.
2. Dans le cas d’une vente :
- Les publicités doivent indiquer la classe énergétique (de A à G) tout comme l'émission de CO2 inscrits sur le certificat PEB ;
- Les futurs acheteurs doivent pouvoir consulter des copies du certificat ;
- Le certificat du notaire est remis à l'acheteur désigné lors de la signature de l’acte définitif. Si le certificat PEB est absent, il est du devoir du notaire de mettre au courant Bruxelles Environnement. Ce manquement au respect des obligations n'annulera pas la vente. Par contre, les propriétaires pris en faute de fourniture du certificat peuvent recevoir une amende administrative ou faire l'objet d’une sanction pénale.
En Région flamande
En Flandre, le certificat EPC ("energieprestatiecertificaat") est obligatoire depuis le 1er novembre 2008. Il est lui aussi indispensable pour toute vente et location de maisons, appartements et immeubles à appartements. Semblable au document PEB, il est basé sur les mêmes principes et est également valable pendant 10 ans. En cas d'absence du certificat, les amendes peuvent toutefois varier entre 500 euros et 5 000 euros.
Comment obtenir un certificat PEB ?
En Wallonie, le certificat PEB est en fait effectué selon les types de bâtiments et le moment où a été enregistré la demande de permis de construire. Dans le cas des bâtiments existants dont la demande de permis d'urbanisme est antérieure au 1er mai 2010 : Le certificat PEB est attribué aux logements résidentiels existants (maisons unifamiliales, appartements…). Concernant les bâtiments de types bureaux ou commerces, la méthode de certification n'est pas encore achevée. C'est en tout cas un certificateur PEB agréé qui délivrera le certificat. Il aura dû être au préalable choisi par le propriétaire afin de pouvoir rassembler lors de sa venue toutes les données nécessaires à la certification. Pour procéder à la récolte des informations, il utilise un outil spécifique et respecte un protocole particulier déterminé par l'administration. Dans le cas des bâtiments neufs dont la demande de permis d'urbanisme est postérieure au 1er mai 2010 : Le certificat PEB concerne ici les maisons unifamiliales et les appartements neufs. Concernant les bâtiments de types bureaux ou commerces, la méthode de certification n'est pas encore achevée. Depuis le 1er mai 2015, c'est un responsable PEB agréé qui réalise le certificat PEB. Le Service public de Wallonie donne plus de détails à ce sujet sur son site internet :
"La certification de la performance énergétique des bâtiments neufs est réalisée à l'issue de la procédure PEB de construction, sur base de la déclaration PEB finale établie par le responsable PEB agréé. Ce dernier est désigné par le maître d'ouvrage et est chargé de concevoir les mesures à mettre en œuvre pour respecter les exigences PEB. Il doit aussi enregistrer, à l'aide du logiciel PEB, les données qui caractérisent la performance énergétique du bâtiment. La déclaration PEB finale décrit ce qui a été effectivement mis en oeuvre."
À Bruxelles, c'est un expert agréé par Bruxelles Environnement, architecte ou ingénieur de métier, qui se charge de la réalisation du certificat. Tandis qu'en Flandre, c'est logiquement un certificateur agréé par la Région flamande qui est compétent. Une fois le calcul effectué selon les caractéristiques du bâtiment, celui-ci se voit attribuer la lettre qui correspond à sa performance énergétique. Le certificat est alors communiqué dans les 10 jours suivant la date de visite du certificateur.
Certificat PEB différent de l'audit énergétique
Souvent, le certificat PEB est confondu avec l'audit énergétique. Pour ne pas que vous fassiez à votre tour l'erreur, nous vous dévoilons leurs différences. L'audit énergétique consiste en fait en une analyse de votre habitation qui va permettre de déterminer sa qualité énergétique. Cette procédure sert ensuite à savoir si vous pouvez bénéficier ou non d'une prime énergie destinée à financer vos travaux d'isolation. Faire réaliser un audit énergétique n'est donc pas obligatoire mais est utile pour réduire votre facture de chauffage. Par ailleurs, retenez que le certificat PEB est là pour comparer les performances énergétiques des bâtiments. Son but n'est pas de vous aider à calculer la quantité d'énergie que vous allez consommer. En effet, pour déterminer vos coûts en énergie, d'autres facteurs entrent en compte comme vos horaires, habitudes et votre mode de vie.